ירושלביט-סוכנות לבטוח בע"מ נ' עיריית ירושלים - אגף השומה והגבייה, מחלקת ארנונה

פסק דין

1. במהלך חודש יוני 2012 שלחה המשיבה לעותרת הודעה לפיה שונה סיווג הארנונה של הנכס בו מתנהלים עסקיה, מסיווג של "דירות למגורים" לסיווג של "עסקים שירותים ומסחר", וזאת החל מיום 1.1.06. כתוצאה מכך נוצר לעותרת חוב של כ- 170,000 ₪, שכן הפער בין שני סיווגי הארנונה הינו פער ניכר, עד כדי פי ארבעה.

העותרת אינה כופרת בכך שהסיווג הנכון של הנכס שבבעלותה צריך להיות "עסקים שירותים ומסחר", אלא שלטענתה אין המשיבה רשאית להטיל עליה חיוב רטרואקטיבי, וכי תחולת ההודעה שנתקבלה ביוני האחרון צריכה להיות רק מכאן ולהבא. מכאן העתירה.

2. העותרת רכשה את הנכס הנדון בשנת 1997, לצורך ניהול עסקיה, מידי אדם פרטי שהנכס שימש עבורו למגורים. משכך, חויב הבעלים הקודם בארנונה המשתלמת עבור דירות מגורים, כפי שראוי היה להיות.

3. החל מיום 1.1.98 נרשמה העותרת כמחזיקה בנכס. לאחר רכישתו ערכה בו העותרת שיפוצים, ולשם כך פנתה לעירייה, ביום 1.4.98, וביקשה פטור מארנונה בגין היות הנכס ריק בתקופת השיפוצים, בין 1.1.98 לבין 31.3.98. על מנת לזכות בפטור, על המחזיק בנכס להצהיר על כך שהמדובר בנכס סגור, ללא שימוש, וריק מכל חפץ במהלך התקופה שלגביה מתבקש הפטור. ההצהרה אמורה להינתן על גבי טופס של המשיבה שיועד לכך. עם זאת, בשולי הטופס מופיעות מספר הערות. אחת מהן, הרלוונטית לענייננו, מורה כי אם בקשת ההנחה היא עבור נכס שאינו משמש למגורים, אין המשיבה מסתפקת בהצהרת המחזיק, ועליו לחתום על תצהיר בפני עורך דין. מנהל העותרת, שהוא גם הבעלים של מרבית מניותיה, לא חתם על תצהיר כנדרש, ולאחר תום השיפוצים המשיכה המשיבה למסות את הנכס כאילו הוא משמש למגורים, בהתאם לחיוב שהוטל עליו בעבר עת שימש למגורי הבעלים הקודם. לכתב התשובה צרפה המשיבה דוגמא להודעת חיוב כזו שנשלחה לעותרת בתחילת שנת 2012, ועל גביה מצוין כי סוג הארנונה למגורים. עוד נאמר בכתב התשובה (המגובה בתצהיר) כי כך נהגה המשיבה עם העותרת החל משנת 1998 ומדי שנה בשנה, עד ליוני 2012, עת נודע לה טיב השימוש האמיתי בנכס. כבר כאן יש לדחות, אפוא, את טענת העותרת (שנטענה לראשונה בעת הדיון בעל פה) לפיה לא הוכח כי בכל השנים שקדמו לשנת 2012 סווג הנכס כדירת מגורים. פשר הטענה, כי יתכן שבמהלך השנים שחלפו מעת שרכשה העותרת את הנכס סווג הוא לעיתים כנכס המשמש לעסקים, ונגבתה ארנונה כחוק, ומשכך אין המשיבה רשאית להטיל את מלוא החיוב בגין הפער בין שני הסיווגים. טענה זו משוללת היגיון, שהרי מדוע ישתנה הסיווג ממגורים לעסקים, וישוב ויסווג כמגורים, מבלי שאיש ביקש את השינוי. מכל מקום, טענה זו לא נטענה כלל על ידי העותרת בהשגה שהגישה, כפי שלא נטענה בעתירה עצמה. ההיפך הוא הנכון, בעתירה נטען במפגיע כי הסיווג נותר אותו סיווג במהלך כל השנים (סעיף 24 לעתירה).

4. העותרת סבורה, כי כפי שאין המשיבה פותחת את שומת הארנונה באופן רטרואקטיבי אם מתברר לה כי גבתה ביתר מן המחזיק בנכס, כך גם אין לאפשר לה לפתוח את השומה באופן רטרואקטיבי כשהתברר לה כי גבתה בחסר. עוד טוענת היא, כי חל על עניינה הכלל לפיו אין להתיר גבייה רטרואקטיבית של שומות ארנונה, וכי העותרת לא יכולה הייתה לדעת, כמי שאינה מתמחה בסוגיות ארנונה, שהשומה שהוטלה עליה היא שומה מופחתת בשל סיווג מוטעה של הנכס כדירת מגורים. בהקשר זה טוענת היא כי הטעות ברישום הסיווג רובצת כולה לפתחה של המשיבה, שבניגוד לכל היגיון רשמה חברה בע"מ כמחזיקה בנכס בסיווג של מגורים, שהרי פשיטא שחברה בע"מ אינה "מתגוררת" בנכס אלא משתמשת בו לעסקיה.

דין העתירה להידחות.

5. הליך חיובו של נישום בארנונה הינו הליך דו שלבי. תחילה נחקק על ידי הרשות המקומית צו בדבר הטלת ארנונה. לאחר מכן מופקת לכל נישום שומת ארנונה, מכוח העקרונות שנקבעו בצו הארנונה. "שומת הארנונה היא שמוציאה את החיוב מן הכוח אל הפועל והופכת את נטל המס לבר-ביצוע ... לאור זאת נקבע, ואין בענייננו חולק על כך, כי תהליך החיוב הדו-שלבי חייב להתבצע מדי שנה בשנה, וכי בכל שנה חייבת הרשות המקומית לשלוח לנישום הודעה בדבר חבותו בארנונה ובדבר שיעורה" (עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל בע"מ, מיום 1.12.11). משכאלה הם פני הדברים, חיוב רטרואקטיבי (ואין חולק כי כזהו החיוב שבענייננו), "נחשד מלכתחילה כחיוב 'פסול' והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש להתיר את החיוב" (שם). עם זאת, ועל אף ה"החשד" בו נגוע חיוב רטרואקטיבי, ייתכנו מקרים מיוחדים, שהחיוב הרטרואקטיבי יותר בהם. ואכן, בית המשפט העליון פסק, כי אחד החריגים לעקרון הכללי לפיו אין להטיל חיוב למפרע הינו המקרה בו רובץ אשם לפתחו של הנישום. או אז נסתרת החזקה כנגד סמכות הרשות להטיל חיוב למפרע, ויש לבחון את סבירות ההחלטה על יסוד המבחנים שנקבעו לבחינת הפעלת שיקול דעת מנהלי (עע"מ 4551/08 הנ"ל, וכן ראו עע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן, מיום 18.3.12; ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי, מיום 21.8.12).

יודגש, כי בענייננו אין חולק כי סיווג הנכס אמור להיות סיווג של עסקים ומסחר, בעוד שבכל אותם פסקי דין אליהם הפנה בא כוחה של העותרת, הייתה מחלוקת אמיתית בין הרשות המקומית לבין הנישום בדבר הסיווג הראוי, ולא ניתן היה לטעון כלפיו שסברתו, לפיה דין הנכס להיות מסווג בסיווג נמוך יותר מבחינת שומת הארנונה, הייתה בלתי סבירה וחסרת תום לב. כך הוא גם במקרים בהם חישוב השטח השתנה, אולם בית המשפט הגיע למסקנה כי הפער בין אומדן השטח לפי חוזה הרכישה של הנכס לבין מדידתו לצורך הארנונה אינו כזה המצדיק מסקנה בדבר חוסר תום ליבו של הנישום (עע"מ 1289/10 הנ"ל). במקרים אלה מצא בית המשפט העליון כי לא נסתרה החזקה כנגד הטלת חיוב רטרואקטיבי. לא כך הוא ענייננו, כפי שאבהיר להלן.

6. התנהלותה של העותרת הייתה חסרת תום לב. היא קנתה דירת מגורים מאדם פרטי, ולא טרחה להפנות את תשומת ליבה של המשיבה לשינוי השימוש בנכס. חשבונות הארנונה המשיכו להופיע כסדרם, כשעל גביהם כתוב, באותיות קידוש לבנה, כי המדובר בארנונה למגורים. החשבונות נשלחו לנכס נשוא העתירה, אותו מנהל הבעלים של העותרת, ביחד עם עוד שני עובדים. קשה להניח כי נעלמה ממנו העובדה כי הנכס סווג כמגורים, וכי משמעות עובדה זו נשגבה מבינתו. יתרה מזאת, כשביקשה העותרת פטור בשל היות הנכס ריק בתקופת השיפוצים, נדרשה במפגיע לצרף תצהיר חתום על ידי עורך דין אם הנכס אינו משמש למגורים. חזקה על הבעלים של העותרת (החתום על הבקשה לפטור), שבבעלותו עסק של סוכנות ביטוח, כי יודע הוא לקרוא טופס, כשההערה הדורשת תצהיר בפני עורך דין מופיעה באופן ברור בסופו. יוער, כי עובדה זו הועלמה מן העתירה, ורק מן התשובה למדתי כי הבעלים של העותרת פנה לעירייה בבקשה האמורה ונמנע מלצרף תצהיר כנדרש. לכך יש להוסיף, כי המדובר במי שהחזיק בעבר נכסים לצורך ניהול העסק, ושילם ארנונה עבור נכס המשמש לעסקים ולמסחר, ומשכך היה מודע היטב לפער העצום שבין סכום הארנונה שהושת עליו בגין הנכס נשוא העתירה, לבין הנכסים הקודמים. בהקשר זה יצוין, כי שטח נכס קודם בו החזיקה העותרת, כעולה מכתב התשובה, עד לשנת 1993, זהה לשטח הנכס הנוכחי (76 מ"ר), ושניהם נמצאים במרכז ירושלים. והנה, בעוד שעבור הנכס הראשון נדרשה לשלם סכום של כ- 10,000 ₪ לשנה בערכי שנת 1993, הרי שעבור הנכס הנוכחי נדרשה (בשל הסיווג המוטעה) לשלם סכום של כ- 4,000 ₪. ועוד עולה מתשובת המשיבה כי הבעלים של העותרת ניהל בעבר הליכים משפטיים כנגד אחד משוכרי דירת מגורים אחרת, שבבעלותו, ותבע (בין היתר) יתרת חוב ארנונה בן 88 ₪. נראה, אפוא, כי הבעלים של העותרת יודע לדוק פורתא בענייני ארנונה.

7. איני סבורה כי בנסיבות המתוארות לעיל, רובצת אשמה על המשיבה. אכן, הבקשה לפטור בשל נכס ריק הוגשה בשמה של חברה בע"מ, והיא זו שנרשמה כמחזיקה בו, אולם מכך אין ללמוד כי היה על המשיבה להסיק כי המדובר בנכס המשמש את העותרת לעסקיה. האפשרות כי חברה עסקית מחזיקה בדירת מגורים עבור אדם מסוים אינה בלתי מתקבלת על הדעת, ומכל מקום, הנטל הראשוני וחובת ההגינות מוטלים במקרה זה על העותרת, שרכשה דירת מגורים אותה ייעדה לעסקיה. כך גם יש להניח לחובתה, שהייתה מודעת לכך שיקשה על המשיבה ללמוד מן הנתונים שבאו בפניה על השינוי בייעודו של הנכס, ודאי לא באופן מיידי. ועל כל אלה, בשל האופן בו הגיש הבעלים של העותרת את הבקשה לפטור בגין נכס ריק, הוטעתה המשיבה לחשוב כי המדובר בדירת מגורים. אין להטיל על המשיבה, בנסיבות מן הסוג הזה, חובה לבלוש אחר האזרח ולברר את מה שמצוי מעבר להצהרתו, ואין לקבוע כי אם נמנעה מלעשות כן, חסומה היא מלתבוע את חוב הארנונה באופן רטרואקטיבי. מסקנתי הינה אפוא, כי נסתרה החזקה כנגד אי הטלת חיוב באופן רטרואקטיבי, וכי דרישת המשיבה לתשלום חוב הארנונה שבע שנים אחורנית, כשבכך "נחסך" מן העותרת חוב בן שבע שנים נוספות (שהרי הנכס בחזקתה כבר מראשית 1998), הינה סבירה ואף מתחייבת.

8. כך גם לא מצאתי ממש בטענה לפיה אין לאפשר למשיבה הטלת חיוב רטרואקטיבי בעוד שהיא עצמה אינה מוכנה לפתוח את שומת הנישומים באופן רטרואקטיבי משהוכחה בפניה טעות לרעת הנישום. יש הבדל עקרוני בין הפרט לבין הרשות: בעוד שלפרט יש אפשרות מכלי ראשון לבחון את שומת הארנונה ולהשיג עליה במועד, הרי שהרשות, כפי שראינו לעיל, נשענת בראש ובראשונה על הנתונים המוצגים בפניה על ידי הנישומים. זאת ועוד, במקרים בהם התרשם בית המשפט כי הנישום לא יכול היה להעריך, במועד הקבוע בחוק, כי השומה שהוטלה עליו גבוהה מן המותר, הורה בית המשפט על החזר רטרואקטיבי (ראו לדוגמא תא"מ(י-ם) 9074-04-10 צור נ' עיריית ירושלים, מיום 1.5.11).

נוכח כל אלה ראיתי לדחות את העתירה.

העותרת תשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

המזכירות תמציא את העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט' ניסן תשע"ג, 20 מרץ 2013, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: